Miljoenenbal deel 11 t/m 15

In de Utrechtse Merwedekanaalzone - het gebied tegenover de Jaarbeurs en de Rivierenwijk - moeten in de komende tien jaar zo’n zes- tot tienduizend nieuwe woningen worden gebouwd. Uit onderzoek van journalist Louis Engelman blijkt dat investeerders in de aanloop van deze plannen met grondspeculatie tientallen miljoenen euro’s winst opstreken.

Een serie in 15 delen, met informatie die ook de bewoners van de wijk Binnenstad raakt.

Miljoenenbal in Merwedekanaalzone  deel 1 tot deel 6
Miljoenenbal in Merwedekanaalzone deel 6 tot deel 11

____________________________________


Merwedekanaalzone (11)
De compacte stad


Louis Engelman – Vergeleken met het Jongerius-gebied wordt de nieuwe wijk Merwede in Deelgebied 5 pas echt compact. Hier zal het merendeel van de zesduizend, maar mogelijk negenduizend woningen bijeen worden gebracht (er zijn al duizend appartementen gebouwd in het Max-complex). Het worden vooral koop- en huurappartementen.


In een gemeentelijke publicatie lees ik dat dit niettemin een ‘aantrekkelijke plek wordt om te wonen, te werken en te verblijven’. Ook al zal dat in dichtheden zijn die Utrecht tot nu toe niet heeft gekend. Waar normaal 55 woningen per hectare worden gebouwd, wordt hier gerekend met 100 tot 150 eenheden per hectare. De vraag is dan wel hoeveel vierkante meters de nieuwe bewoners er tot hun beschikking krijgen.


In zijn Ruimtelijke Strategie heeft het college voor deze vorm van binnenstedelijke compacte bouw gekozen om de natuurgebieden rond de stad te beschermen. Daarom moeten er in de Merwedekanaalzone zo’n 20.000 nieuwe bewoners worden gehuisvest.
Op deze manier hoopt Utrecht (naast extra nieuwbouw in het Stationsgebied, Utrecht Science Park en Leidsche Rijn) de verwachte groei tot 2030 - van 340.000 naar 410.000 inwoners – te kunnen opvangen.

 

scherm3deel11
Nu is deze hal nog tijdelijk in gebruik bij postbedrijf Sandd.
Ook deze zal worden gesloopt (Foto: Ton van den Berg)


Hoe de wijk er komt uit te zien is nog niet precies bekend. Tijdens een bijeenkomst in TivoliVredenburg zag ik wel een 3-D-presentatie met heel veel hoge appartementengebouwen, maar de makers ervan bezwoeren mij dat dit slechts een schetsmatige opzet was die geen recht deed aan de toekomstige werkelijkheid.


Omdat het Stedenbouwkundig Plan en het Bestemmingsplan nog niet zijn vastgesteld wordt volgens gebiedsregisseur Marcel Janssen uitgegaan van wisselende bouwhoogtes tot 70 meter, dezelfde hoogte als Campus Max aan de Europalaan. En van 15 tot 20 meter aan de kant van het kanaal.


In elk geval komt er volgens de gemeente ‘een divers woningbouwprogramma met een mix van sociale huur-, middeldure huur- en koopwoningen.’ Daarbij wordt opgemerkt dat ‘veel woningen en voorzieningen op een beperkt oppervlak veel aandacht vraagt voor de kwaliteit van de openbare ruimte’.
Als gevolg daarvan moeten de voorzieningen binnen handbereik komen en zullen de bestaande kwaliteiten, zoals park Transwijk en het Merwedekanaal, de basis vormen voor toekomstig recreatief gebruik.

 

scherm1deel11
Mogelijk kan het voormalige OPG-complex van gebouwen met onder
meer Vechtclub XL blijven bestaan (Foto: Ton van den Berg)


Voorts wordt onderzocht of een aantal van de huidige huurders op het voormalige OPG-terrein, dat de stad in 2004 aankocht, in de nieuwe stadswijk kunnen worden ingepast. Het gaat daarbij om Vechtclub XL, Alchemist, Boulderbar Sterk, Skatepark, Circus Diedom, Ididslowfashion, Blue Linked en de Stadsbrug.
De plannenmakers vinden dat deze huurders in belangrijke mate bijdragen aan de levendigheid van het gebied. Bij die gesprekken zijn – hoewel geen huurders van de gemeente – ook De Stadstuin en Kanaal30 betrokken.


Voor de huurders die niet meer in het concept passen is per eind 2019 de huur opgezegd. Dat gaat om het Fietsendepot U-stal, Qbuzz, Connexxion, Lyreco, Fietspunt, PQrent en een kermisexploitant.


De vestiging van Mobach keramiek blijft gewoon bestaan. Het eigendom van dit uit 1895 daterende bedrijf bleef in de familie en werd op 30 augustus 1991 voor 600.000 gulden door de vader aan zijn zoons overgedaan. Zij hebben de lange traditie van bijzonder aardewerk voortgezet.


Aan de illustraties die op de website van de stad de tekst verluchtigen kan ik moeilijk aflezen hoe de wijk er straks gaat uitzien. Zoals gewoonlijk zijn je daarin vooral jonge vrolijke actieve mensen getekend in een gebied vol groen, waarin kennelijk elke dag de zon schijnt. Hooguit geven de vele flatgebouwen om hen heen een indicatie van de bouwdichtheid in de nieuwe stadswijk.
Auto’s komen overigens op de plaatjes niet voor. En dat klopt wel, want voor ‘Merwede’ geldt een parkeernorm van 0,3. Dat betekent dat er maar één parkeerplaats op de drie woningen is ingepland. De auto is in de wijk ‘te gast’. Het delen ervan wordt sterk gepropageerd.


Veel meer aandacht is er voor de fietser en het openbaar vervoer. Speciaal voor de eerste categorie zijn er in dit deelgebied 3 nieuwe bruggen over het Merwedekanaal naar de Rivierenwijk gepland (richting Waalstraat, Zuiderzeestraat en Zijldiepstraat). Ook zijn er voor de andere deelgebieden bruggen ingetekend (richting Heycopstraat, Hamersplantsoen en vanaf het Casino naar de roeiverenigingen langs Rijksweg 12).


Dat zou echter betekenen dat verscheidene woonboten, die daar al vele jaren hun ligplaats hebben, moet verdwijnen. Mede om die reden wordt op verzoek van de gemeenteraad nog bezien of men met minder bruggen kan uitkomen. In een vernieuwde Omgevingsvisie, die in maart wordt verwacht, wordt berekend hoeveel nieuwe bruggen er nodig zijn en in hoeverre de bestaande bruggen kunnen worden opgewaardeerd.

 

Merwedekanaalzone (12)
Rivierenwijk is bezorgd

 

Louis Engelman - Als ik met drie actieve leden van de Werkgroep Houdt Rivierenwijk Leefbaar over de Merwedekanaalzone een gesprek heb, tref ik vooral veel bezorgdheid aan. Marij Wijten, Birgit Matser en Peter Delissen zijn huiverig voor de gevolgen van de enorme dichtheid van de bebouwing, de stroom van fietsers die straks via hun wijk naar de binnenstad rijden en de aanleg van extra twee of drie bruggen over het kanaal. Maar wat hen vooral dwars zit is het gevoel niet werkelijk mee te tellen in het geheel.


Peter Delissen: ‘Ze zeggen met de omwonenden te overleggen. Wat er werkelijk gebeurt is dat ze informatie komen ophalen en wij daar nauwelijks iets op terug horen.’
Birgit Matser: ‘Het lijkt alsof er in de coulissen besluiten worden genomen waarvan ons mondjesmaat iets wordt verteld.’ Marij Wijten: ‘Ze vinden de mensen – die daar nog niet eens wonen – belangrijker dan de mensen van hier, die er al wel zijn.’

 

scherm1brug12M
De bewoners van de Rivierenwijk pleiten ervoor de bestaande bruggen meer
capaciteit te geven, waardoor er minder nieuwe verbindingen hoeven
te worden aangelegd (Foto: Ton van den Berg).

 

Dat er aan de overkant een nieuwe stadswijk zal worden gebouwd, daar is de werkgroep helemaal niet op tegen. Er is begrip voor de woningbehoefte van de stad en voor het feit dat zo’n groot gebied dicht bij het centrum daarvoor als bouwlocatie wordt gekozen. Wijten: ‘Wij dachten aanvankelijk dat daar een mooie woonwijk zou komen. Prima! Maar toen we de compactheid van de bouw ontdekten, hadden iets van; Jooooo! Wat is dit?’


Nadat vervolgens tijdens een inloopavond duidelijk wordt dat door de aanleg van extra bruggen verschillende woonboten het veld moeten ruimen, besluiten de bewoners de koppen bij elkaar te steken. Marij Wijten: ‘Dat raakte ons direct.’ Sindsdien houdt de werkgroep de vinger aan de pols. ‘Onze achterban heeft inmiddels al meer dan driehonderd mails aan de gemeente gestuurd om hun zorgen te uiten.’

 

buurtrivierenwijkbewoners
De woonbootbewoners vrezen hun ligplaats kwijt te raken als er nieuwe
bruggen worden gebouwd (Foto: Ton van den Berg).

 
Volgens Delissen onderschat de gemeente de gevolgen voor Rivierenwijk als er in Merwede tussen de 20 en 25 duizend mensen komen te wonen. Birgit Matser: ‘Dat was voor mij de reden om tot de werkgroep toe te treden. Onze wijk wordt ervoor opgeofferd. Straks rijden er dagelijks zo’n drie- tot vierduizend fietsers door de Waalstraat. En als er in de nieuwe stadswijk maar voor een derde van de huizen parkeerruimte is, zorgt dat voor een enorme parkeerdruk op ons deel. Dan worden die auto’s hier neergezet en wandelen ze het bruggetje over naar huis.’


Dat de jonge mensen die in de toekomst in Merwede komen te wonen geen auto zouden willen, is – denkt de werkgroep – een theoretisch model. De praktijk, zo stellen ze, is meestal anders.


Over de compactheid van de nieuwbouw zijn de leden eensgezind negatief. Marij Wijten: ‘Op het naastgelegen Defensieterrein wordt een mooie wijk neergezet, meest in laagbouw. Maar hier tegenover willen ze zesduizend huizen optrekken. En de coalitie in het college vindt dat dit er zelfs negenduizend moeten worden. Daarbij blijven er wel gebouwen bewaard die ze ‘zinvol’ vinden. Met als gevolg dat ze met de rest de lucht in moeten. Hoe hoog?’
Ze vraagt zich daarbij af of de stad wel voldoende een vuist kan maken tegen de eigenaren die een zo groot mogelijk rendement nastreven.


De werkgroep schreef brieven aan de gemeente, nodigde raadsleden uit voor een bezoek en organiseerde een wijkavond. ‘Maar echte inspraak hebben we als bewoners nooit gehad’, zegt Peter Delissen. ‘Ze interpreteren de feiten op een manier die voor de gemeente het beste uitkomt. Wij hebben gevraagd ons de gevolgen voor de Rivierenwijk te schetsen, maar die informatie komt er niet. En heeft de gemeente wel geld genoeg als straks blijkt dat de hele infrastructuur vastloopt?’
‘Het lijkt erop dat de raad eerst een besluit neemt over de ‘Omgevingsvisie’, zegt Birgit Matser, ‘en pas daarna gaat kijken welke effecten er zijn voor onze wijk.’


Als ik op 11 december in TivoliVredenburg een informatieavond bijwoon over het gebruik van ‘Big Data’ in de stadsontwikkeling wordt me duidelijk hoezeer het wantrouwen van de Rivierenwijkers terecht kan zijn. Bij een 3-D-presentatie over het nieuwe ‘Merwede’ wordt gesproken over het aantal nieuwe bruggen over het kanaal dat nodig is.


Een gemeenteambtenaar merkt dan op dat er in eerste instantie best minder bruggen kunnen komen. Maar dat als de wijk afgebouwd is en de (fiets)druk hoog is, die derde brug er gewoon kan worden neergelegd. Hij noemt dat het ‘kantelpunt’. ‘Het belang van Merwede is dan groter geworden dan dat van Rivierenwijk.’


 

Merwedekanaalzone (13)
Wie gaan er bouwen?

 

Louis Engelman – In de vorige afleveringen van mijn zoektocht hebben we kunnen zien wie de belangrijkste grondposities hebben ingenomen. Maar die gaan lang niet allemaal zelf bouwen. Uit het gesprek met Marcel Janssen, de gemeentelijk Ruimtelijk Regisseur Merwedekanaalzone, wordt me daarover meer duidelijk.


Volgens Janssen hebben de samenwerkende particuliere eigenaren en de gemeente op basis van hun grondpositie een percentage ‘bouwrecht’ verdeeld. Zo heeft de gemeente zelf 35 procent van dit bouwrecht en mag dus 35% van de koopwoningen realiseren, 35% van de te bouwen middelbare schoolvoorziening en 35% van de sociale huurwoningen.


Janssen: ‘Afhankelijk van de uiteindelijke plannen worden deze percentages ingevuld met absolute aantallen. Maar deze wijze van samenwerken, het stedenbouwkundig plan en de nieuwe Omgevingsvisie, moeten in de loop van dit jaar nog door de gemeenteraad worden vastgesteld.’


Mijn vraag of een investeerder ‘pech’ heeft als op zijn grondgebied een park is ingetekend beantwoordt Janssen ontkennend. ‘Met zijn bouwrecht kan hij dan bij een andere eigenaar alsnog zijn aandeel bouwen.’

 

Merwede-deelgebied-5--plein-Marco Broekman en OKRA
Impressie van de nieuwe wijk ‘Merwede’.
(Marco Broekman en OKRA)

 

De gebiedsregisseur legt voorts uit dat er twee soorten particuliere investeerders zijn. Dat zijn ten eerste de ‘ontwikkelaars’, die een project naar de uitvoering brengen en aannemers inhuren om te bouwen. Deze groep verkoopt het vastgoed nadat dit is opgeleverd aan individuele kopers (koopwoningen) of aan beleggers en/of corporaties (huurwoningen).


Daarnaast heb je de ‘beleggers’ die het vastgoed langere tijd zelf in eigendom houden om hiermee via verhuur rendement te krijgen op hun belegging, zoals Greystar. Dat geldt ook voor VVE Merwede, die eigenaar is van een bedrijvencomplex aan de Kanaalweg dat gaat worden ontwikkeld door Lingotto.
Tenslotte is er nog het vastgoed van corporaties en van de gemeente (scholen e.d.).


Tijdens de behandeling van de Omgevingsvisie besliste de raad in februari van het vorig jaar per motie dat er 30 procent sociale huur in het gebied moet worden gerealiseerd en 25 % middenhuur.
Maar sinds de vorming van het nieuwe college van b. en w. is er in het nieuwe coalitieakkoord een gemiddelde van 35% sociale huur vastgelegd. Janssen: ‘Het stadsbestuur gaat nog in gesprek met de ontwikkelaars, bewoners en de raad over wat dit betekent voor de Merwedekanaalzone. Daarvoor wordt tot maart de tijd genomen.’

 

Merwedekanaalzone (14)
Bülent Isik: ‘Diepeveen is naïef’

 

Louis Engelman – Als ik begin van dit jaar met het PvdA-raadslid Bülent Isik over de Merwedekanaalzone spreek, blijkt deze zeer bezorgd over de speculatieve gebiedsontwikkelingen ter plekke.


Wel betrekt hij er meteen het bouwbeleid voor de gehele stad bij. Om tot de conclusie te komen dat de verhoudingen in Utrecht scheef zijn gegroeid. ‘Er is sprake van een tweedeling”, vindt hij.
‘Het zijn de grote beleggers met een dikke portemonnee die hier steeds meer zeggenschap krijgen. Kijk wat er is gebeurd met de flats op het Kanaleneiland, waar de investeerders uit Qatar en Amerika miljoenen hebben verdiend.’


Het verbaast hem daarom ook niet dat er langs het Merwedekanaal voor miljoenen euro’s met grond is gespeculeerd. Het beleid van het huidige college werkt dat volgens hem in de hand. ‘De vastgoedmarkt misbruikt de schaarste in de stad. Dat is zeer ongewenst. Het maakt de grond en nieuwe woningen alleen maar duurder, wat ten koste gaat van de woningzoekenden met een smalle beurs.’


Dat GroenLinks-wethouder Kees Diepeveen zoveel vertrouwen heeft in de verbondenheid van de vastgoedpartijen aan Utrecht noemt Bülent Isik ‘naïef’. ‘Laat mij een marktpartij zien die tegen de stadsbestuurder zegt: ‘Jij hebt huizen nodig voor mensen met een kleine portemonnee, bijvoorbeeld begeleid wonen? Goed, dat ga ik voor je regelen.’ Er is er niet één die dat doet. Het gaat ze er alleen om een zo hoog mogelijk rendement te maken.’

 

merwedekanaalzone_014-bu__lent_isik_foto_l__engelman
PvdA-raadslid Bülent Isik.
(Foto: Louis Engelman)

 

Mede om die reden stelde het Isik teleur dat zijn voorstel om gebruik te maken van de Wet Voorkeursrecht Gemeente (WVG) vorig jaar door het college werd afgewezen. ‘We hadden dan veel meer greep op de ontwikkelingen kunnen houden. Nu laat je dat aan de markt over. Maar ik vind dat je dat met de invulling van primaire behoeften, zoals wonen, onderwijs, gezondheid en veiligheid, niet kunt doen.’
Temeer werd Isik in die mening gesterkt door de uitspraken van hoogleraar Korthals Altes van de Technische Universiteit Delft. Die stelde vorig jaar in het Utrechts Nieuwsblad eveneens dat Utrecht er verstandig aan zou doen het voorkeursrecht bij de aankopen van bouwgrond weer in te zetten.


De ‘verdichting’ van de bouw in de Merwedekanaalzone ziet Isik als één van de gevolgen van de invloed van de projectontwikkelaars. In de Milieueffectenrapportage (MER) is aangegeven dat – om de leefbaarheid te waarborgen – er maximaal zesduizend woningen in Deelgebied 5 mogen worden gebouwd. Dat is ook wat de PvdA wil. Maar het college stuurt niettemin aan op tienduizend huizen.


Isik: ‘Dan wordt de druk veel te hoog. Het betekent dat je zo’n 40.000 mensen gaat huisvesten op een betrekkelijk klein terrein. Je krijgt dan hetzelfde effect als momenteel op de fietspaden. Die worden niet breder, maar het aantal gebruikers neemt steeds meer toe waardoor er fietsfiles en onderlinge irritaties ontstaan.’


‘Natuurlijk wil iedereen goed wonen’, aldus het raadslid. ‘Maar verdichting kent z’n grenzen. Op hoeveel vierkante meters zet je de mensen? En hoe voorzie je dan nog in een kwalitatief goede openbare ruimte? Komen er voldoende betaalbare voorzieningen, zoals een café, een wijkontmoetingsplek, apotheek, onderwijsinstellingen, enz? Het gaat in zo’n wijk niet alleen om het wonen zelf.’


Volgens Isik is het daarom beter het aantal woningen in de Merwedekanaalzone te beperken en bijvoorbeeld uit te wijken naar de polder Rijnenburg. ‘Die willen ze nu eventueel gaan gebruiken voor de bouw van windmolens, maar wij vinden dat er best gebouwd kan worden. En dan wel op een heel duurzame manier. Dat zal de druk op de woningmarkt doen afnemen.’


De PvdA is het ook niet eens met de verdeling in typen woningen in de Merwedekanaalzone. Isik: ‘Wij willen meer huizen voor mensen met een kleine portemonnee dan waar nu van wordt uitgegaan. Wij zeggen: 40 procent sociale huur, 40 procent midden-huur en betaalbare koop en 20 procent dure koopwoningen.’
De samenleving heeft, aldus Isik, een herverdeling nodig van grond, kapitaal en arbeid. ‘Dat is de voorwaarde voor een inclusieve samenleving. Wat het college voorstelt, draagt daar volgens ons niet aan bij.’


Tenslotte deelt Bülent Isik de zorg van de Rivierenwijkbewoners over het grote aantal (fiets)bruggen dat over het kanaal heen moet worden gebouwd. ‘Wij hebben tegen het college gezegd dat één nieuwe brug vooralsnog voldoende moet zijn. En onderzoek dan eerst maar of er uiteindelijk meer nodig zijn.’

 

Merwedekanaalzone (15)
Van Ruimzicht naar compacte bouw

 

Louis Engelman - Op de website ‘Merwede.nl’, een initiatief van de grondeigenaren in dit gebied, kom ik verschillende filmpjes tegen. Vergezeld van opgewekt muziekjes zijn er vooral veel lachende gezichten te zien. Het is een zelfde soort blijheid als op de getekende impressies over de geplande woningbouw in de Merwedekanaalzone. Beide stralen één duidelijke boodschap uit: het is een FEEST om daar straks te mogen wonen.


Maar gaat dat wel lukken? Met name in het Deelgebied 5 waar door speculatie de grondprijs in de afgelopen drie jaar met bijna vijftig miljoen euro is opgedreven? Dat geld zal immers moeten worden terugverdiend in de huizen die er bovenop wordt gezet. En het zijn de toekomstige bewoners die daar de prijs voor gaan betalen.


Het stadsbestuur heeft weliswaar bepaald dat 30-35% van de woningen binnen de sociale huursector moeten vallen, maar dan blijft er nog 25% over voor midden-huur (tot 1000 euro per maand) of ‘betaalbare’ koop, en 45% aan dure koophuizen. Gezien de compactheid in de bouw – tussen de zes- tot tienduizend woningen - zullen dat overigens voornamelijk appartementen worden.


‘Merwede’ wordt geen wijk voor ‘huizen met tuin’. Het weidse landschap van vroeger rondom boerderij ‘Ruimzicht’ moet nu een proeftuin worden voor ‘het nieuwe stedelijke leven’. Reclameachtige teksten op zowel de site van de grondeigenaren als van de gemeente ondersteunen dit beeld met begrippen als ‘urban living’, duurzaam, innovatief, klimaatbestendig en energieneutraal.

 

scherm15Lux-en-Pax-Twogetheer-foto-Corne-Bastiaansen
De bouwhoogtes van Max, Lux en Pax worden maatgevend voor de
aanblik van de nieuwe wijk Merwede (foto: Gemeente Utrecht/Corné Bastiaansen)


Dat klinkt allemaal mooi, maar ‘compacte bouw’ betekent evengoed dat er een wijk gaat worden gerealiseerd met aantallen woningen per hectare zoals we in Utrecht nog niet eerder hebben gezien. Wat de vraag oproept hoe dicht de geplande appartementsgebouwen straks bij elkaar komen te staan, en of dat ‘grootstedelijke leven’ straks zo aangenaam is. Ik heb daar eerlijk gezegd mijn bedenkingen bij.

 

Verbaasd heb ik me – tijdens mijn zoektocht – ook over de omvang van de speculatie in het gebied. Stukken grond gingen soms al na een jaar voor 14 miljoen euro méér over de toonbank. Niet alleen vroeg ik me dan af hoe de prijs binnen zo’n korte tijd zoveel omhoog kan gaan, ook snap ik nog steeds niet goed waarom de nieuwe eigenaar bereid was zoveel meer te betalen. Werden daar schimmige deals werden bij gesloten, die soms hun eindpunt vonden in Luxemburg?


Vanuit dat perspectief stel ik zeker ook mijn vraagtekens bij de opstelling van wethouder Kees Diepeveen, die ervoor koos géén gebruik te willen maken van een voorkeursrecht van de gemeente bij grote grondverkopen. Een motie daarover van de PvdA nam hij vorig jaar niet over. En in het gesprek dat ik met hem voerde liet hij doorschemeren vertrouwen te hebben in de bedoelingen van de grote projectontwikkelaars, die zich volgens hem ‘verbinden’ met deze stad en meegaan in de haar doelstellingen.


De conclusie van PvdA-raadslid Bülent Isik dat deze opstelling ‘naïef’ is, moet ik helaas delen. De grondtransacties in de toekomstige wijk ‘Merwede’ geven helemaal niet het gevoel dat de vastgoedbedrijven zich met Utrecht verbonden voelen. Zodra ze heel veel meer geld kunnen verdienen – en geef ze eens ongelijk – zijn ze al snel bereid hun bezit van de hand te doen. De consequentie is wel dat uiteindelijk de gewone Utrechtse woningzoekende daarvoor mag opdraaien

 

 


Miljoenenbal in Merwedekanaalzone  deel 1 tot deel 6
Miljoenenbal in Merwedekanaalzone deel 6 tot deel 11

Deze serie is ook verschenen bij Nieuws030

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



Deze serie is verschenen bij Nieuws030 



<< terug naar overzicht