Stad in de steigers

De Utrechtse economie draait op volle toeren. Nieuwe gebouwen verrijzen in en rond het Stationsgebied, vaak met diverse functies op en naast elkaar: appartementen, kantoren, winkels en andere voorzieningen. Ook in de oude Binnenstad staan grote, beeldbepalende complexen in de steigers, zoals de Domtoren, de Domkerk, het stadhuis, het postkantoor en gebouwen in de Lange Viestraat en de Jacobsstraat. Hier gaat het vooral om renovaties, maar ook om ingrijpende verbouwingen.


De gebouwen zijn ter beveiliging in doeken verpakt. Momenteel zijn er wel erg veel gevels langdurig ingepakt. Uit gesprekken met makelaars en andere betrokkenen blijkt dat er diverse redenen kunnen zijn waarom renovaties of grote verbouwingen langer duren, zoals vergunningen die niet op tijd afkomen (of aangevraagd zijn) en langzame planvorming bij de gemeente of hogere overheden. Soms wordt de bouw stilgelegd om archeologisch of milieukundig onderzoek te doen. Ook een tekort aan bouwvakkers kan remmend werken, of de kosten kunnen uit de pan rijzen waardoor de begroting niet meer toereikend is.


Nagelstudio’s

Tal van spelers hebben hun rol in de ontwikkeling van vastgoed: projectontwikkelaars met grondposities, investeerders, exploitanten van onroerendgoed en makelaars. En de gemeente natuurlijk, die niet alleen een aantrekkelijk woon- en leefklimaat in de stad wil, maar ook een ruime en voorspelbare inkomstenbron uit de verkoop van grond en de onroerendgoedbelasting.

 

scherm© Job de Jong
© Job de Jong

 

Een eigenaar zal zijn verouderde kantoor niet zomaar opknappen; hij wacht op hogere opbrengsten van de huur en zal niet gauw contra-cyclisch investeren. De gemeente kan intussen sturen op bestemming. De protesten tegen de horeca-expansie in het centrum lijken enig effect te hebben en al die aanvragen van kappers, nagelstudio’s en uitzendbureautjes worden steeds kritischer beoordeeld. De huren in de Binnenstad zijn vaak te hoog; er lijkt weinig bijsturing plaats te vinden in de langlopende contracten. En Hoog Catharijne concurreert flink met de Binnenstad: een rechte, hoge ruimte is nu eenmaal makkelijker en beter in te richten dan een oud pand met gebreken en minder uitstraling.


Transformatie

Kenmerkend voor deze tijd is dat naast nieuwbouw veel transformatie plaatsvindt – vooral van kantoor naar woningen. De woon- en huurprijzen zijn de laatste jaren zo sterk gestegen dat deze ingrijpende en kostbare verbouwingen meer dan betaalbaar werden. De afgelopen vijf jaar werd 200.000 vierkante meter Utrechtse kantoorruimte omgetoverd in woningen, studentenkamers en horeca.


Maar na jaren van minder, wil Utrecht nu juist weer meer kantoren. Klaas Verschuure, wethouder van ruimtelijke ontwikkeling, meldt dat de berucht hoge leegstand van voorheen teruggelopen is tot 5,6 procent. Vanuit het Stadskantoor ziet hij de ene toren naast de andere verrijzen vol met bureauruimtes in de snelst groeiende stad van Nederland. Maar om de vaart in de kantoornieuwbouw te houden, wil de wethouder de regel laten vallen dat driekwart van de ruimte verhuurd moet zijn om met bouwen te beginnen. Tevens wil hij het transformatieproces afremmen. Als je zo snel groeit als Utrecht, dan moet je ook streven naar voldoende banen in de stad. De wethouder schat dat er in 2040 zo’n 80.000 banen meer nodig zijn.


Utrecht zoekt dus naar mogelijkheden om meer kantoren te bouwen, maar nieuwbouw wordt niet door iedereen als de beste oplossing gezien. Oude kantoorgebouwen grondig aanpakken en
vernieuwen is duurzamer, zeggen experts. Opvallend is dat de hoge torens die nu in het gebied van het station en de Jaarbeurs neergezet worden, vaak een combinatie van functies krijgen: wonen, horeca, kantoor, vergaderruimtes, winkels en zelfs ruimtes voor sport en creatieve activiteiten. Dat maakt nieuwbouw en verbouw ingewikkelder en tijdrovender.


Magneet
Utrecht heeft zich qua werkgelegenheid ontwikkeld tot een groot centrum van zakelijke en niet- commerciële dienstverlening in Nederland. Het Stationsgebied concurreert tegenwoordig zelfs met de Zuidas in Amsterdam. Mensen die nu aan hun eerste baan beginnen, willen niet op een bedrijfsterrein buiten de stad hun werkdag doorbrengen. Zij zoeken een comfortabel en goed geoutilleerd kantoor met een hoogwaardige uitstraling. Liefst in de nabijheid van, of beter nog, op een OV-knooppunt. Recent voorbeeld daarvan is het kantoor van Vodafone/Ziggo met circa 1800 medewerkers boven op Hoog Catharijne.


Auto’s schaffen de aankomende medewerkers veel minder snel aan, die zijn maar lastig in een stedelijke omgeving – de plaats waar zij het liefste willen wonen én werken. Per wooneenheid maar ook per werkplaats zijn er dus minder parkeerplaatsen nodig. Daarom is Utrecht met zijn grote centrale station, met Hoog Catharijne en aanpalend een aantrekkelijke historische Binnenstad zo’n krachtige magneet. •



Geschreven door Charles Cromback en Erik van Wijk.
Uit de Binnenstadskrant nummer 2, 2019.

 


<< terug naar overzicht